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    2022-09-21流量為器、創新為核 愛琴海突圍輕資產運營 | 讀企業

    2013年,北京太陽宮愛琴海購物公園開業,作為愛琴海集團在全國的第一個運營管理項目,標志著愛琴海購物公園這個品牌的正式落地。

     

    此后,太陽宮愛琴海購物公園持續多年實現30%左右的銷售額漲幅,帶動了整個太陽宮商圈的形成和發展,也因其獨特的外立面設計成為了北三環區域內的標志建筑。

     

    算起來,愛琴海購物公園這個品牌已近十年。

     

    2021年,北京北投愛琴海購物公園攜超50%的特色首店品牌亮相城市副中心,項目由北京城市副中心投資基金牽頭聯合綠城集團、愛琴海集團,收購原通州京杭廣場商業資產。北京北投愛琴海僅歷時400多天籌備,就完成了資產收購、改造、招商并成功亮相。

     

    這既是愛琴海集團在資產管理業務中規模較大的城市更新項目,也是愛琴海集團在輕資產實踐中又一成果。

     

    如今,輕資產模式逐步成為行業共識。以最新數據來看,2021年全國新開業的購物中心項目(含存量改造)510個,同比上漲約36%,其中輕資產類項目占比大幅提升。

     

    2021年頭部購物中心運營管理公司開業項目情況

     

    在新開業TOP10的排行中,愛琴海集團2021年新開業購物中心10個,躋身行業第一梯隊。

     

    2021年,愛琴海在戰略上進行了徹底轉變,成為專注于輕資產的第三方資產運營管理公司。

     

     

    與其說是戰略轉型,倒不如說是對輕資產運營的夯實升級。

     

    早在2013年,愛琴海就成功獲得委托管理項目--唐山路北愛琴海購物公園,2016年開業至今,唐山路北愛琴海租金每年提升20%,年銷售額破10億元,還吸引了超過100家首進唐山甚至首進河北的品牌,這樣的成績在唐山商圈可謂首屈一指,大大提升了商圈內的品牌級次。

     

    翻開愛琴海的發展版圖,在北京、上海、天津、福州、重慶、成都、蘇州、昆明等城市在營項目超過30座,管理面積超過1300萬平方米。

     

    愛琴海的輕資產專業能力已轉化成一張張亮麗的城市商業名片。

     

    每一個城市商業名片都在考驗著運營團隊對產品、運營及創新能力的把控。

     

    煥新產品力:多元體系、超級迭代

     

    互聯網領域有一句箴言,“好產品自己會說話”,在購物中心領域也是如此。

     

    如何打造對目標消費者具有吸引力的“好產品”是問題所在。一方面,對于輕資產商業運營公司來說,規模是基礎,只有基于一定規模才能形成影響力和盈利能力,而追求規?;厝粫霈F過度“標準化”;另一方面,一千個消費者有一千個訴求,一千個資產方有一千個物業形態,無疑都在要求運營方具有定制“特色”產品的能力。

     

    然,單一產品線已經很難滿足市場越發多元的需求,打造多元化產品線已成行業大勢所趨。

     

     

     

     

     

    2022年1月22日,愛琴海打造的全新產品線星銀海城市客廳的首發之作——南通星銀海城市客廳開業。

     

    這是繼主力產品品牌“愛琴海購物公園”之后,愛琴海集團陸續推出的多元產品線之一。據悉,2022年以大連金州晶海廣場、唐山豐南晶海廣場項目為代表的晶海廣場新產品線系列也將陸續面世。此外,城市書香、物業品牌藍坊、獨立體驗類品牌沃德冰共同構成了愛琴海滿足不同客戶服務需求的產品力。

     

    僅僅有多元化產品體系并不夠,購物中心作為商業物業還需要具備持續迭代的能力,因為產品的持續升級才能避免原來的“特色”變為現今的“標準”。

     

     

    憑借首屈一指的大型音樂噴泉“海上世界”、巨型多媒體網紅幕墻“鯨墻”、1萬平方米的燈光風車海、屋頂浪漫的天空小鎮等特色場景,以及持續優化的業態結構和品牌陣容,上海愛琴海購物公園打造集旅游觀光、拍照打卡、餐飲美食、電競娛樂、運動休閑、擼寵、社交聚會的全維度生活體驗中心。

     

    持續輸出“愉悅”的感知空間,這是2020年愛琴海推出的全新產品模型——AEGEAN PLAYSTATION,以“PLAY”為強基因,用“PLAY”構建一個更有趣、更愉悅的商業生態。作為一個全新的產品模型,愛琴海對商業空間及功能從多個維度進行了升級進化,如在產品設計結構上突出空間社交屬性、強化空間業態社交功能、打造線上線下結合的運營模式。

     

    極致運營力:場景、內容、流量

     

    如何在變化的市場環境中抓住機會,對于輕資產商業運營公司來說,仍將需要回歸到商業運營層面,即企業的商業運營力,其核心是圍繞“消費者”所打造的“場景”、“內容”、“流量”。

     

    一般來說,購物中心對場景的打造有兩個維度:空間場景和IP場景。

     

    以昆明廣福路愛琴海購物公園為例,該項目將“第五空間”的屋頂利用上,打造“光合作用局”,引入包含天空農場、天空馬場、8號泵道、云端籃球,以及西南首個屋頂自然博物館——天空森林自然博物館,營造城市中的大自然親子休閑場景,七樓屋頂整體的商戶月均銷售均為城市Top1,租金增長也達到3倍以上。同時利用外廣場一個1000㎡的大型娛樂體驗沙灘,打造自有IP“沙灘文化節”,開展沙灘集市、童趣兒童秀等人氣活動拉動暑期客流。

     

     

    開業八年,昆明廣福路愛琴海依然保持日均5萬客流的穩定輸出,成為昆明熱門商場代表之一。

     

    內容即品牌,一方面,自帶流量的知名品牌對購物中心持續吸引客流至關重要;另一方面,對于愛琴海而言,圍繞初心、品牌為客群服務是根本,客群喜歡什么品牌就引進什么品牌,迎合變化的消費者,是值得的。

     

    作為昆明盤龍區“電競+”融合發展的示范項目之一,昆明瑞鼎城愛琴海購物公園在昆明城市綜合體中絕對是一個特別的存在。

     

    擁有超過880平方米的專業賽事電競場館“乾驊電競館”,超過2000平方米的二次元主題街區,以及昆明首個夢星球親子V樂園、海倫司酒館、棱鏡密室逃脫、蹦床公園X-JUMP、搏樂擊劍館、星爵臺球等眾多活力體驗品牌。

     

     

     

    在購物中心運營中,“私域流量”已經成為當前熱門話題。

     

    購物中心的“私域流量”來自于每家實體購物中心平均每天上萬人流量,以及沉淀下來的會員體系。

     

    2019年下半年,天津河東愛琴海購物公園和森馬旗下的balabala合作,運營社群兩個月漲到了1.5萬多個用戶,單日業績提升了近500%。2020年,私域流量給愛琴海帶來了千萬量級的增長。

     

    目前,基于近千萬的會員,愛琴海已迭代出私域社群、會員到店、到家平臺等三個私域打法。

     

    三個私域打法形成一個完整私域流量價值閉環,先用社群鎖定需求,深度激活共創產品,找到精準目標后,再跟進商業鏈條完成消費。對于愛琴海來說,作為“有購物功能的社交中心”,私域的范圍未來可能不僅在于商場,還可以輻射到周邊的五到十公里的社區,以發揮私域的最大價值。

     

    蝶變數智力:數智自助極簡

     

    早在2014年,愛琴海就開始著手數智化布局。2015年搭建了數據中心,在此基礎上,2016年起逐步完成了資產管理系統、會員管理系統等基本數智化業務模塊。2018年伴隨著精細化運營理念確立了以精準定位、精準服務、精準會員、精準營銷、精準運營為導向,“數據與算法為核心”的5A模型。通過3年的運營實踐,在2021年迭代了以人為核”的GREAT體驗模型—Generation Specific【代際適配】、Right on time【即時滿足】、Easy to do【簡單隨心】、Accurate【5A—精準數字化】、Thoroughly Touch【全觸點】。

     

    對于商業運營公司來說,數智化的核心邏輯在于:

     

    ??一方面,在運營服務中,商業運營公司需要推出系列面向客戶的數字化服務平臺,從用戶的角度思考,為用戶創造獨特體驗。2022年,愛琴海在GREAT模型落地適用于各類場景的應用中,提出“數智自助極簡”的創新價值概念,來更新愛琴海對于消費者在觸點的便捷性、高效性等方面的體驗要求,幫助消費者節省精力和時間,令其在與愛琴海的交互中更為輕松無憂。

     

    愛琴海GREAT模型中的Easy to do升級為【自助極簡】,落地了愛琴海智能機器人——“大天使”,深受親子家庭客群的親睞。“大天使”的首推功能和UI讓孩童能夠輕松自助完成互動與交互。同時,針對GREAT模型中Generation Specific【代際適配】,愛琴海會員小程序也將針對不同標簽的客群,推出各類“適配”的皮膚,滿足不同客群的行為偏好與使用習慣。

     

    ??另一方面,商業物業管理中,運營者需要充分利用物聯網、人工智能及大數據分析,以實現自動化管理,降低對人工的依賴,提升管理效率。借助愛琴海自研的ADEP平臺【Aegean Digital Empowerment Platform愛琴海數字化賦能平臺】,目前愛琴海內部商業管理的過程可以通過數字化應用實現智能化,無論是會員管理、銷售管理,還是日常的商戶管理。以重慶金開愛琴海購物公園為例,通過ADEP平臺將項目員工數量降低30%,節省運營管理成本的同時提升了運營效益。

     

    結語

     

    “產品力+運營力+數智力是不動產經營的能力三角模型。三力合一,協同迭代,才能做到“好產品可以自己說話”。

     

    仰望星空,輕資產已經是這個行業的長期趨勢;腳踏實地,回歸商業運營本質,持續沉淀一套自有的商業運營模式,才是基業長青的制勝法寶。

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